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Crowdfunding

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pvbe
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Re: Crowdfunding

Message par pvbe » sam. 13 juin 2015 09:44

Chaque mois vous recevez sur votre compte un montant fixe, celui-ci est composé du remboursement du capital et des intérêts, au début du remboursement la partie capital est élevé et la partie intérêt est peu élevée, en fin de remboursement c'est l'inverse.
Le précompte est calculé uniquement sur les intérêts qui iront croissant.
Normalement le précompte Belge et Français sont déjà prélevé et ils appliquent la convention préventive de double imposition.

Vous pouvez toujours leur posé la question, pour connaitre plus précisément leur manière de calculer.

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Chokotoff
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Re: Crowdfunding

Message par Chokotoff » lun. 15 juin 2015 08:20

Bonjour djipi,

Je retombe bien sur les 765,30 euros (à quelques centimes près) en prenant un précompte de 15 %.

Par contre, pour le reste, je ne retombe pas sur les mêmes chiffres, que ce soit la somme totale, les mensualités, la part d'intérêts...

Leur rendement de 12 % est le ratio entre la différence de la somme totale récupérée et la somme de départ, le tout divisé par la somme de départ. Dans votre cas : (27999-25000)/25000. Sauf que cela ne veut pas dire grand chose vu que vous récupérez du capital tous les mois. Et leur rendement de 12 % est le total sur trois ans.
Votre vrai rendement se calcule en tenant compte des flux. Il faut donc faire un calcul du taux de rentabilité interne en regardant, chaque échéance, ce qui rentre moins ce qui sort. Chez vous, c'est facile. Au temps 0, vous avez une sortie de 25000, puis aux temps > 0, vous avez une mensualité fixe. Ce qui donne, hors frais et précompte, un taux de rentabilité un peu plus élevé que le taux d'intérêts (j'arrive chez vous à 7,76 % sur base annuelle, ou 0,62 % sur base mensuelle).

djipi5537
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Re: Crowdfunding

Message par djipi5537 » mar. 30 juin 2015 20:31

Merci à tous les deux pour vos réponses. J'ai eu entre temps la réponse de Look&fin... Pas évident de comprendre leurs calculs en fait. Surtout pour un novice comme moi.

Apparemment, Je perçois des mensualités composées d'une partie capital et d'une partie intérêt, toute les deux fixes. Voici leurs réponses:


1.Le précompte de 25% est bien prélevé sur chaque versement mensuel provenant d’un emprunteur belge.

2. Le précompte de 15% est bien prélevé sur chaque versement mensuel provenant d’un emprunteur français.

3. Le précompte français de 15% n’est pas libératoire et vous devrez déclarer chaque année les intérêts perçus en France au titre de revenus mobiliers. Néanmoins, Look&Fin vous mettra à disposition un récapitulatif en fin d’année des intérêts perçus pour votre déclaration d’impôts que introduirez l’année suivante.

4. Le précompte belge est entièrement libératoire et vous ne devez rien déclarer. Les intérêts perçus d’un emprunteur français devront, quant à eux, être déclarés au titre de revenus mobiliers dans votre déclaration fiscale. Ces revenus seront imposés à hauteur de 25% par l’administration fiscale belge. (Je vous joins en copie le tableau avec les remboursements nets).

5. Je comprends tout à fait votre interrogation quant à ce point. Malheureusement un bug informatique à déréglé l’envoi du mail automatique précisant un remboursement et le montant remboursé. Je vous prie de nous excuser pour ce désagrément. Je vous confirme que la date de paiement est celle indiquée sur votre bon de caisse officiel (reçu par mail lors de la libération des fonds) à savoir le 17 de chaque mois. Il faut en général compter 2 jours (19/05) pour que le virement parvienne sur votre compte. Le montant que vous devez percevoir (net du précompte mobilier français de 15%) est bien de 765,2€, auquel vous devrez provisionner la somme de 17,7€ par mois pour l’administration fiscale. L’erreur ayant été identifiée, votre prochaine mensualité sera bien de 765,2€ que vous percevrez vers le 19/06. La différence entre les deux montants (765,2-760,3 = 4,9€) vous sera versée dans les plus brefs délais par l’emprunteur.



Je ne suis pas sûr de tout comprendre mais en résumé, pour les 25.000 euros investis dans la société française VOIP TELECOM, voici le détail qui m'a été fourni :

Date remboursement 1 : 17/05/2015

Mensualité : 777,66
Principal :694
Intérêts: 83
Solde restant dû : 24306
Intérêts nets du précompte français de 15% : 70,73

Montant perçu sur votre compte : 765,2
Précompte de 25% à provisionner : 17,68



Voici pour information les caractéristiques du bon de caisse suivant la convention signée.

Montant du Bon de caisse en capital et intérêts : 27.999 euros
Taux d’intérêt annuel : 7.5 %. Ce taux d’intérêt annuel correspond à un rendement global de 12% sur toute la durée du prêt. Le
taux d’intérêt annuel et le rendement global sont des taux brut, hors fiscalité, sans préjudice de l’obligation de retenue à la
source d’un précompte mobilier ou du paiement d’impôts dans le chef du bénéficiaire des intérêts. Il est renvoyé aux Conditions
générales et, le cas échéant, aux Conditions particulières d’utilisation pour plus d’information à ce sujet.



Désolé d'avoir été si long mais je préférais être complet pour éviter les mauvaises interprétations.

Ceci-dit, au final, je ne sais pas quel est le taux annuel que je perçois réellement une fois toutes les taxes et impôts levés... :?: :?: :?: Et dès lors, pas facile de comparer par rapport à un autre investissement (belge ou pas)...???

Mais bon, je tiens quand même a signaler que look&fin répond toujours aux questions posées, même si les réponses ne sont pas toujours très claires. Je rappelle encore une fois que je suis un novice complet...!!! Et je ne fais pas leur "pub" mais j'essaie de comprendre, tout simplement. Quoi qu'il en soit, merci à vous tous!

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Re: Crowdfunding

Message par Chokotoff » mer. 1 juil. 2015 11:41

djipi5537 a écrit :Merci à tous les deux pour vos réponses. J'ai eu entre temps la réponse de Look&fin... Pas évident de comprendre leurs calculs en fait. Surtout pour un novice comme moi.

Apparemment, Je perçois des mensualités composées d'une partie capital et d'une partie intérêt, toute les deux fixes. Voici leurs réponses:


1.Le précompte de 25% est bien prélevé sur chaque versement mensuel provenant d’un emprunteur belge.

2. Le précompte de 15% est bien prélevé sur chaque versement mensuel provenant d’un emprunteur français.

3. Le précompte français de 15% n’est pas libératoire et vous devrez déclarer chaque année les intérêts perçus en France au titre de revenus mobiliers. Néanmoins, Look&Fin vous mettra à disposition un récapitulatif en fin d’année des intérêts perçus pour votre déclaration d’impôts que introduirez l’année suivante.

4. Le précompte belge est entièrement libératoire et vous ne devez rien déclarer. Les intérêts perçus d’un emprunteur français devront, quant à eux, être déclarés au titre de revenus mobiliers dans votre déclaration fiscale. Ces revenus seront imposés à hauteur de 25% par l’administration fiscale belge. (Je vous joins en copie le tableau avec les remboursements nets).

5. Je comprends tout à fait votre interrogation quant à ce point. Malheureusement un bug informatique à déréglé l’envoi du mail automatique précisant un remboursement et le montant remboursé. Je vous prie de nous excuser pour ce désagrément. Je vous confirme que la date de paiement est celle indiquée sur votre bon de caisse officiel (reçu par mail lors de la libération des fonds) à savoir le 17 de chaque mois. Il faut en général compter 2 jours (19/05) pour que le virement parvienne sur votre compte. Le montant que vous devez percevoir (net du précompte mobilier français de 15%) est bien de 765,2€, auquel vous devrez provisionner la somme de 17,7€ par mois pour l’administration fiscale. L’erreur ayant été identifiée, votre prochaine mensualité sera bien de 765,2€ que vous percevrez vers le 19/06. La différence entre les deux montants (765,2-760,3 = 4,9€) vous sera versée dans les plus brefs délais par l’emprunteur.



Je ne suis pas sûr de tout comprendre mais en résumé, pour les 25.000 euros investis dans la société française VOIP TELECOM, voici le détail qui m'a été fourni :

Date remboursement 1 : 17/05/2015

Mensualité : 777,66
Principal :694
Intérêts: 83
Solde restant dû : 24306
Intérêts nets du précompte français de 15% : 70,73

Montant perçu sur votre compte : 765,2
Précompte de 25% à provisionner : 17,68



Voici pour information les caractéristiques du bon de caisse suivant la convention signée.

Montant du Bon de caisse en capital et intérêts : 27.999 euros
Taux d’intérêt annuel : 7.5 %. Ce taux d’intérêt annuel correspond à un rendement global de 12% sur toute la durée du prêt. Le
taux d’intérêt annuel et le rendement global sont des taux brut, hors fiscalité, sans préjudice de l’obligation de retenue à la
source d’un précompte mobilier ou du paiement d’impôts dans le chef du bénéficiaire des intérêts. Il est renvoyé aux Conditions
générales et, le cas échéant, aux Conditions particulières d’utilisation pour plus d’information à ce sujet.



Désolé d'avoir été si long mais je préférais être complet pour éviter les mauvaises interprétations.

Ceci-dit, au final, je ne sais pas quel est le taux annuel que je perçois réellement une fois toutes les taxes et impôts levés... :?: :?: :?: Et dès lors, pas facile de comparer par rapport à un autre investissement (belge ou pas)...???

Mais bon, je tiens quand même a signaler que look&fin répond toujours aux questions posées, même si les réponses ne sont pas toujours très claires. Je rappelle encore une fois que je suis un novice complet...!!! Et je ne fais pas leur "pub" mais j'essaie de comprendre, tout simplement. Quoi qu'il en soit, merci à vous tous!
Bonjour djipi,

Pour connaître ce que vous appelez le taux net, il suffit de calculer le taux interne de rentabilité de l'investissement en prenant en compte les flux de trésorerie.
Pour ce faire, munissez-vous de votre tableur préféré (Excel par exemple), pour chaque échéance (je pars du principe que tous les remboursements ont lieu selon une même périodicité), vous faites deux colonnes : une pour la somme qui rentre (positif) et l'autre pour la somme qui sort (négatif). Une troisième colonne fait la somme des deux.
Ensuite, sous Excel, vous faites le calcul par la fonction TRI (ou IRR en anglais) en sélectionnant toute la troisième colonne. Cela vous renverra le pourcentage périodique.
Exemple :

Échéance | Entrant | Sortant | Entrant + Sortant
0 | 0 | -25000 | -25000
1 | 747,52 | 0 | 747,52
2 | 747,52 | 0 | 747,52
...
n | 747,52 | 0 | 747,52

Taux interne de rentabilité = TRI(-25000 ; 747,52 ; 747,52 ; ... ; 747,52).

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Re: Crowdfunding

Message par djipi5537 » mer. 1 juil. 2015 13:22

Merci à toi Chokotoff. Je vais essayer dans les jours à venir ton calcul sur excel. Mais, dans la colonne "ce qui entre", ce sont bien les mensualités que je perçois et dans la colonne "ce qui sort", c'est le solde restant dû par rapport à la mise de départ ou la mise de départ elle-même, à savoir 25000 € ???

J'essaierai avec les 2, ainsi je verrai bien laquelle est la plus cohérente.

Quoi qu'il en soit, grand merci !!! ;)

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Re: Crowdfunding

Message par Chokotoff » mer. 1 juil. 2015 13:50

Non, il faut regarder, à chaque échéance, le flux, c'est à dire ce qui sort et ce qui rentre.

Pour déterminer les flux, il faut ce poser la question suivante : que se passe-t-il dans mon portefeuille/compte bancaire ?

Au début (temps 0), j'investis 25000 euros et je ne reçois rien. Il y a donc -25000 euros.
Au temps 1, je reçois 747,52 euros et je ne paie rien. Il y a donc +747,52 euros.
Et ainsi de suite.

Avec les éléments ci-dessus, et une durée de trois ans, un rapide calcul donne un taux de rentabilité interne de 4,95 % sur base annuelle ou 0,404 % sur base échéancielle (36 échéances).

Au final, vous aurez prêté 25000 euros et trois ans plus tard, vous avez un capital de 26910,72 euros.

Pour donner un point de comparaison, si vous aviez placé les 25000 euros, mais qu'au lieu de recevoir tous les mois une partie du capital et des intérêts, vous aviez directement reçu les 26910,72 euros à l'échéance, vous auriez un taux interne de rentabilité de 2,49 % sur base annuelle.

Dans les des cas, vous avez la même somme au départ et la même somme à l'arrivée. Mais compte tenu du fait que l'on rembourse régulièrement, le taux interne de rentabilité est bien meilleur avec des remboursements périodiques.
Traduction, à risque de projet égal, pour un bénéfice identique, on préférera se voir rembourser périodiquement que la totalité à la fin.

C'est d'ailleurs quelque chose d'un peu compliqué à visualiser dans le domaine de l'immobilier. Pour un même projet immobilier, vaut-il mieux mettre le maximum de cash et emprunter le moins possible au départ, ou le contraire ? La réponse est évidemment emprunter le maximum. Certes, à la fin de l'emprunt, on aura payé des intérêts à la banque (je fais grâce des développements et optimisations fiscaux), donc un patrimoine moindre. Sauf que dans le cas d'un emprunt, on a toujours du cash disponible pour tout et n'importe quoi... en ce compris faire un nouvel emprunt pour un nouveau bien immobilier.
Pour fixer les idées, imaginons disposer de 100000 euros cash. Soit un appartement coûtant tous frais compris, 100000 euros. Deux options : soit acheter l'appartement cash, ne rien devoir à personne et se rémunérer sur les loyers. Soit acheter l'appartement avec un emprunt tel que les loyers couvrent les charges de remboursement.
Imaginons le cas où il ne faut débourser que 10000 euros, et les 90000 sont empruntés. Certes, il n'y a pas de flux entrant pendant la durée du crédit, mais il y a toujours 90000 euros de disponible... pour acheter neuf autres appartements identiques.
Au terme de la durée de l'emprunt, dans le premier cas, on a un appartement et du cash issu des loyers. Dans le second cas, on a dix appartements et pas de cash. Mais dès le lendemain, le second cas rapporte dix loyers alors que le premier cas, un seul.
Globalement, on va dire qu'au terme de la durée de l'emprunt, le patrimoine s'élève à un appartement et 100000 euros de cash issus des loyers, donc un total de 200000 euros. Dans le second cas, le patrimoine s'élève à dix appartements et pas de cash, soit un total d'un million d'euros.

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Re: Crowdfunding

Message par Chokotoff » mer. 1 juil. 2015 13:54

J'ai oublié de mentionner : dans le premier cas, on a un taux de rentabilité interne de 5,00 %, alors que dans le second, il est de 12,20 %.
Et on n'oubliera pas que dans le premier cas, tout le cash est investi dans quelque chose de pas liquide du tout...

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Re: Crowdfunding

Message par djipi5537 » ven. 3 juil. 2015 15:40

Bonjour Chokotoff,

Pour ce qui est de ton astuce concernant l'achat d'appartements avec un prêt hypothécaire maximum, je dirais que c'est une idée géniale si... Avant d'atteindre les 10 appartements, les premiers soient occupés et par de bons payeurs... Sur 10 loyers, s'il n'y en avait qu'un de mauvais payeurs, les 9 autres permettraient de s'en sortir. Mais c'est de plus en plus rare. Par ailleurs, cela fait déjà pas mal d'années que l'on parle d'une taxation sur les loyers qui remplacerait la taxation sur le R.C. et... On y arrivera un jour je pense, plus tôt même qu'en pense pas mal de gens.

Enfin, en ce qui me concerne, étant paraplégique, il n'est pas évident de faire des états de lieux, de vérifier l'état des appartements, des travaux éventuels à réaliser (et à ajouter au prix de départ...). J'avais bien penser utiliser ton idée pour l'achat de garages (bcp moins difficiles à gérer au niveau administratif comme les relevés de compteurs, état des lieux ou autre, d'autant plus qu'ils sont accessibles en chaise roulante), mais je me suis résolu à investir dans l'économie réelle qui rapporte tout autant (avec plus de risques toutefois) mais sans la taxation des loyers qui à mon avis approche rapidement...

Quoi qu'il en soit, merci pour tes éclaircissements ;)

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Re: Crowdfunding

Message par lucieFer » dim. 5 juil. 2015 09:49

Chokotoff a écrit : Globalement, on va dire qu'au terme de la durée de l'emprunt, le patrimoine s'élève à un appartement et 100000 euros de cash issus des loyers, donc un total de 200000 euros. Dans le second cas, le patrimoine s'élève à dix appartements et pas de cash, soit un total d'un million d'euros.
Bonjour ,
Sans oublier qu'il est plus interessant qu'une plus-value coure sur 10 biens que sur 1 seul .. c'est peut-être le point le plus important à mon avis .

bisous

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Re: Crowdfunding

Message par Chokotoff » lun. 6 juil. 2015 14:50

djipi5537 a écrit :Bonjour Chokotoff,

Pour ce qui est de ton astuce concernant l'achat d'appartements avec un prêt hypothécaire maximum, je dirais que c'est une idée géniale si... Avant d'atteindre les 10 appartements, les premiers soient occupés et par de bons payeurs... Sur 10 loyers, s'il n'y en avait qu'un de mauvais payeurs, les 9 autres permettraient de s'en sortir. Mais c'est de plus en plus rare.
L'exemple des 10 appartements était évidemment illustratif du principe.

Il faut effectivement bien analyser son plan et pouvoir faire face à du vide locatif, des réparations, des procédures judiciaires, etc.
djipi5537 a écrit : Par ailleurs, cela fait déjà pas mal d'années que l'on parle d'une taxation sur les loyers qui remplacerait la taxation sur le R.C. et... On y arrivera un jour je pense, plus tôt même qu'en pense pas mal de gens.
La taxation des loyers telle que certains l'imaginent, c'est-à-dire, bêtement imposer les loyers réels sans autre forme de procès, n'est pas prête d'arriver. Sans développer davantage, si taxation réelle des loyers en une fois, dès le lendemain (lire dès le changement de bail), les loyers sont augmentés en conséquence. Donc, soit le locataire met la main au portefeuille et compense l'affaire, soit il n'y va pas. Mais comme le voisin fait la même chose, le locataire ne peut plus se loger. Direction alors le CPAS qui n'a pas suffisamment de logements et donc doit aller trouver les propriétaires... qui viennent d'augmenter leurs loyers pour contrer la taxation. Donc, le public va compenser. Et comme les caisses sont vides...
À supposer maintenant que le propriétaire n'augmente pas son loyer (ou l'augmente, mais face au peu de monde, il préfère avoir quelqu'un qui paie un peu que personne qui ne paie rien). Ok, mais quid de l'entretien et de la rénovation du bien ? L'immobilier belge est déjà dans un état déplorable.

Donc, une biesse taxation des loyers que l'on ajouterait biessement aux revenus est vouée à l'échec.

Les politiques sont, je pense, fort conscient que le fait de toucher à la taxation immobilière en Belgique est quelque chose de très dangereux et doit se faire avec doigté.

Mais il est vrai que l'on avance à l'aveugle dans ce domaine.
djipi5537 a écrit : Enfin, en ce qui me concerne, étant paraplégique, il n'est pas évident de faire des états de lieux, de vérifier l'état des appartements, des travaux éventuels à réaliser (et à ajouter au prix de départ...). J'avais bien penser utiliser ton idée pour l'achat de garages (bcp moins difficiles à gérer au niveau administratif comme les relevés de compteurs, état des lieux ou autre, d'autant plus qu'ils sont accessibles en chaise roulante), mais je me suis résolu à investir dans l'économie réelle qui rapporte tout autant (avec plus de risques toutefois) mais sans la taxation des loyers qui à mon avis approche rapidement...

Quoi qu'il en soit, merci pour tes éclaircissements ;)
Les états des lieux peuvent se faire faire par expert ou par mandataire.

Le coup des garages peut aussi être intéressant.

L'investissement dans de l'immobilier réel n'est certes pas le plus rentable d'un point de vue rentabilité. Cela permet d'ajouter une feuille dans le classeur de la diversification.

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