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Renégocier prêt hypothécaire

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baudan
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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par baudan » mar. 9 avr. 2013 08:33

Toutes ces formules nous sont concoctées avec délice par les bons soins de nos chers banquiers, à leur profit bien avant le nôtre ...

Ils nous font croire que l'on ne paie pas plus cher en maintenant la même mensualité, mais si on doit payer 6 mois ou un an de plus, voire même au delà, c'est assez différent.

Chokotoff, j’aime assez bien ta formule des remboursements constants, outre sa clarté, elle a l'énorme avantage de réduire sensiblement les mensualités après 10 ou 15 ans, quand les dépenses liées aux études des enfants par exemple commencent à augmenter, et parfois aussi que certains revenus prévus au départ ont été réduits suite à des diminutions d'activité, restructuration, perte d’emploi etc .

Une autre formule que j'ai utilisée à cette fin, est de couper l'emprunt en deux, avec deux échéances différentes respectivement 15 ans et 20 ans, de sorte qu’après 15 ans une grosse partie des mensualités est éteinte, ce qui n’est pas désagréable.

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » mar. 9 avr. 2013 09:12

Salut baudan,

Oui, l'avantage de la formule à remboursement de capital constant est une décroissance stricte des mensualités au cours du temps. Mais bien souvent, la mensualité du départ est telle que cette formule n'est pas envisageable/envisagée par un jeune ménage, ou moins jeune mais qui emprunte davantage.

L'histoire de couper le prêt en plusieurs parties est intéressante, notamment à des fins fiscales. Le grand principe, encore valable il y a un peu plus d'un an, était un tranche juste fiscale, à tendre sur le plus grand nombre d'années possibles. Les banques limitent à trente ans vu que l'inscription hypothécaire s'éteint au bout de trente ans, mais il était intéressant de tirer cette tranche sur plusieurs décennies. À l'extrême, sur plusieurs siècles. En effet, au bout d'un moment, la déduction fiscale était telle qu'elle permettait de déduire du capital en plus des intérêts. Et comme la déduction était valable jusqu'au terme du crédit, l'État finissait par vous payer votre maison. Maintenant, il y a peut-être une limite au système compte tenu de l'extinction de l'inscription hypothécaire au bout de trente ans et que la déduction n'était valable que pour un prêt sous inscription hypothécaire.

Donc la première tranche, très longue, mais avec juste de quoi remplir la corbeille fiscale. Un petit calcul de projection permettait d'optimiser le montant sur la base de l'augmentation des plafonds fiscaux d'année en année, prenant en compte les majorations et l'extinction des majorations au bout de dix ans.
La ou les autres tranches, les plus courtes possibles en temps afin de réduire le coût total de l'emprunt.

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par kapistar » mar. 9 avr. 2013 10:07

Toujours dans le but de l'enfoncer un peu plus profondément pendant qu'on dit merci...

Il ne faut pas hésiter, dès qu'on peu le faire à remboursser au moins une fois 5 ou 10K sur la somme empruntée et diminuer la durée du prêt. La charge d'intèrêt économisée est parfois bluffante et c'est encore plus vrai avec les formules aménagées dont on parle...

C'est le placement le plus sécurisé que je connaisse 8-) 8-)

krasnaya
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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par krasnaya » mar. 9 avr. 2013 10:41

Bonjour,

Merci à tous pour vos infos!!!!

Ceci va plutot dans mon sens, non :

http://www.lesoir.be/221738/article/eco ... nte-si-bas

Vers 2015, je vais recevoir (ou plutot, ma femme va recevoir) une grosse somme d'argent (+ ou - 20 000 euros).

Elle voudrait le poser sur un compte épargne en attendant l'achat de la maison définitive (soit 2-3 ans après avoir reçu la somme citée).

Mais à vous lire, un remboursement anticipé du crédit en 2015 pourrait-être plus profitable, même s'il ne reste que 2-3 ans avant la vente?

De plus, elle devrait avoir terminé ses études... et j'espère, travailler... Donc, plus de revenus pour le ménage.

Merci!

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » mar. 9 avr. 2013 11:03

Bonjour krasnaya,

En fait, tu vas au devant d'un dilemme pour lequel tu dois absolument trouver une solution qui t'agrée. Le dilemme est le suivant :
- soit rembourser partiellement ton prêt existant (et attention aux frais liés à ce remboursement partiel ; sauf mention contraire dans le contrat, tu seras redevable de trois mois d'intérêt sur la somme que tu rembourses anticipativement) ;
- soit ne pas le rembourser, mais disposer de 20000 euros de fonds propres pour le prochain achat immobilier et, par la même, réduire la quotité empruntée dans deux ou trois ans.

Construis-toi un modèle de calcul pour comparer les deux situations, en n'oubliant pas les revenus que tu peux tirer des 20000 euros. En fonction du côté dont penche la balance, tu pourras faire un choix.

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » mar. 9 avr. 2013 11:08

Une première approche de comparaison peut déjà être la suivante : trouve-je un placement à capital garanti, pour placer les 20000 euros, et dont le rendement net est supérieur au coût de mon emprunt (hors frais one shot en cas de rachat/remboursement) ? Si la réponse est non, il y a déjà 80 ou 90% de chance pour que le remboursement anticipé soit avantageux.

krasnaya
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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par krasnaya » mar. 9 avr. 2013 11:14

Avant d'acheter un nouveau bien immo, je vendrai l'actuel. Le temps de trouver la perle rare, je pourrai être logé dans la famille sans problème.

Donc à ces 20 000 euros il faudra ajouter la somme récupérée de la vente ainsi que l'argent économisé le temps que je passerai dans ma famille.

Le choix est donc celui-ci :

1 - rembourser le crédit en partie avec les 20 000 euros, avec pour but de payer moins d'intérêts les 2-3 années qui restent avant de revendre. Et espérer tout récupérer lors de la revente.

2- garder l'argent sur un compte épargne, revendre la maison, et avec les 2 sommes additionnées, racheter ma maison définitive.

Les questions se portent évidement sur le choix 1 :
Suis-je certain de récupérer cette somme lors de la revente?
Les 20 000 euros rapporteront-ils plus qu'en étant placé sur un compte épargne
etc

PS : le temps que j'écrive ce message, tu en as reposté un autre qui répond + ou - à ma question

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » mar. 9 avr. 2013 11:38

N'oublie pas de prendre aussi en compte la déduction fiscale dans les deux cas. Prendre en compte le montant maximal déductible, mais également vos revenus. Si ton épouse n'a pas de revenus, la donne est un peu différente.
Que se passe-t-il si tu rembourses et que tu ne peux plus déduire en totalité ? Est-ce toujours avantageux.

Personnellement, lorsque je simule des comparaisons, je prends toujours un rendement d'épargne/placement de 2%.

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par kapistar » mar. 9 avr. 2013 19:06

En fonction de ton solde restant dû dans 5 ans et du prix de vente estimé, tu dois pouvoir dire si le cash restant après rembourssement de la banque est suffisant ou pas pour te lancer confortablement dasn un nouveau projet.

Les fonds propres sont un sérieux atoût quand tu est assis devant ton banquier surtout dans la conjoncture actuelle. Je te conseil vivement si tu sais le faire de garder sous le coude l'équivalent des tes futurs frais de notaires au minimium. De quoi être sure d'être en quotité inférieur à 100%. Au delà disons que tu as plus de lattitude et de flexibilité pour "l'exédant"

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par TomBlanchet » ven. 26 juil. 2013 08:28

Coucou,
A mon avis c'est pas très judicieux de vouloir renégocier le type de taux pour ton prêt hypothécaire.
Il faut te dire qu'il ne te reste que 5 ans, c'est assez court étant donné l'étalement dans le temps du remboursement.
Ensuite, s'il est vrai que les taux sont au plus bas et qu'ils devraient remonter, je ne pense pas qu'ils vont monter en flèche d'un
coup. Une "reprise" serait très fébrile et sans vouloir polémiquer je pense que toute reprise économique sera étouffée dans l'oeuf
par l'environnement politique. Donc, ça ne vaut pas vraiment le coup d'autant plus que ta mensualité actuelle est vraiment bien, peut-être trop bien?
En plus, il me semble que ce n'est pas gratuit de changer son régime de taux. J'avais vu ça avec un courtier: http://www.le-credit-hypothecaire.fr/et si je me souviens bien il y a des "pénalités" si tu changes de régime. Ou alors je confond avec un rachat de crédit et la souscription d'un autre plus léger.
Enfin, bref, reste dans la situation dans laquelle tu es car elle est très profitable je pense. ;) ;)

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