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Renégocier prêt hypothécaire

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Chokotoff
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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » jeu. 4 avr. 2013 09:05

Bon, à la très grosse louche, car il me manque quelques éléments et j'ai fait quelques approximations, le taux fixe proposé vogue dans les 4,7% sur 25 ans.

Pour te donner un ordre d'idée, un taux fixe 25 ans pour un nouvel emprunt se négocierait pour le moment dans les 3,60-4,00%.

krasnaya
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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par krasnaya » jeu. 4 avr. 2013 09:56

Ok...

Avec toutes ces données, en gardant bien à l'esprit que je revends la maison dans 5 ans, juges tu utile de contacter d'autres banques?

En tenant compte que je ne suis même pas sûr que je puisse bénéficier des mêmes avantages "prêt tremplin" en changeant?

J'ai vu que ce prêt tremplin est un accord entre la Région Wallonne et certaines banques, mais pas sûr que je puisse changer même vers une agence ayant signé cet accord à l'époque.

http://www.habitations.be/news/41-pret/ ... lonne.html

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » jeu. 4 avr. 2013 10:53

Pour le prêt tremplin, il faut se renseigner pour savoir si tu en bénéficies toujours suite à un rachat d'emprunt, sachant que tu remplis toujours la condition de résidence principale dans le bien. Sinon, les accords semblent avoir été conclus avec un bon paquet d'institutions bancaires. Je doute fort que tu te retrouves avec une autre institution que celles listées.

Rien ne t'empêche de contacter d'autres banques, et pas que les quatre grandes. Je ferais les quatre grandes, mais aussi au moins AXA, Argenta (ils prônent davantage le variable que le fixe) et Fintro (même groupe que BNP). Tu peux pousser la porte d'autres mais tu auras déjà suffisamment de rendez-vous à gérer et à analyser. Chaque banque y va de sa petite formule bien spécifique qui est toujours plus avantageuse que les formules bien spécifiques des autres et il est assez compliqué de normaliser toutes ces formules pour en conclusion une comparaison normalisée.

Une fois que tu auras toutes les formules de chaque banque, à toi de comparer ta situation actuelle, avec avantages (100 euros mensuels puis 50 euros mensuels, etc.) et inconvénients (8 ans, peut-être bloqué en 1/1/1 si tu ne peux pas changer, etc.) du prêt tremplin, avec les différentes offres que tu auras reçues.
Par rapport à ta situation actuelle, n'oublie pas de tenir compte :

- des frais récurrents : assurances solde restant dû si tu dois la changer, assurance incendie si tu dois la changer, frais de gestion ( :lol: ) du compte courant...

- des frais one-shot à payer au départ : frais de notaire si rachat par une autre banque (estimation sur la base de mon calcul précédent : tu devrais en avoir pour environ 3300 à 3500 euros), frais expertise par la banque (dans les 150 à 400 euros, mais négociable), frais de dossier (même avec ta banque actuelle ; dans les 150 à 500 euros, mais négociable).
Et tu n'oublieras pas non plus, sauf stipulation contraire dans ton acte, la probable indemnité de trois mois d'intérêts sur les sommes non remboursées que tu devras payer à ta banque actuelle (entre 600 et 800 euros dans ton cas, mais tu calculeras cela au cent près sur la base de ton tableau d'amortissement).

Après, c'est aussi une question de risque ou de recherche de sécurité.

Tu comprendras que je ne peux évidemment pas prendre de décision à ta place. Personnellement, pour ce type d'investissement (car acheter un bien immobilier, je considère cela comme un investissement), je recherche une sécurité, mais pas absolue, dans la mesure où je m'autorise une petite prise de risque calculée.

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par krasnaya » jeu. 4 avr. 2013 11:14

Bon, vu tous les frais évoqués et les complications, je vais tranquillement attendre 5 ans avec le système actuel.

Rien que les frais de notaires en supplément justifie de rester ou je suis... Alors les frais d'expertise etc en plus...

Lors de l'achat de ma maison définitive... donc dans au moins 5 années :D , je reviendrais prendre conseil!

Porte toi bien d'ici la :lol:

Merci!

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » jeu. 4 avr. 2013 12:02

Renseigne-toi quand même sur les différents frais annexes, mais je ne pense pas m'être trompé.

Et puis, renseigne-toi quand même pour l'histoire du transfert du prêt tremplin. Si c'est possible, fais alors quand même l'exercice de calculer et de voir si c'est intéressant ou pas.

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par krasnaya » jeu. 4 avr. 2013 12:53

Réponse de chez Axa :

On ne peut garder les avantages du prêt tremplin que lors d'un rachat de crédit en interne (dans mon cas, passage du +1+1+1 en 30 ans vers le taux fixe en 25 ans).

Comme je n'étais pas passé par Axa, c'est niet.

Et ce sera partout pareil.

Il ne m'est donc pas possible d'aller voir ailleurs (sauf si je suis prêt à me passer des 50 euros par mois... mais la... en plus de tous les frais déjà mentionnés, je doute qu'il y ai le moindre intérêt, sauf si je comptais aller au bout des 25 ans j'imagine... ce qui n'est pas le cas).

Encore merci!

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par kapistar » lun. 8 avr. 2013 08:15

Changer de banque c'est vraiment pas une bonne idée dans ton cas et ça ils le savent à ta banque. c'est pour ça qu'ils ne t'offrent pas un super taux fixe.

Ils te proposent du 25 ans fixe, ça ne correspond pas avec les 30 ans variable (moins 4 années écoulées), tu compare donc des pommes et des poires.

Si tu en a les moyens, repasser en fixe ou même en variable 3 ans avec première révision non applicable ou même en 5 ans variable, ça peux te permettre d'avoir un meilleur tôt encore. Comme tu solde dans 5 ans, tu ne regardes pas ce qui se passe après. Tout ça en diminuant au maximum la durée du prêt et pourquoi pas ré-injecter quelques milliers d'euros si tu les as (même 3 ou 4).

Demande les simulations avec les tableaux d'amortissement et regarde celle qui te permet de remboursser le plus de capital dans les 5 prochaines années. A savoir encore que c'est vraiment la durée d'un prêt qui augmente le plus la charge d'intèrêt, donc quand on sait faire un effort, il faut le faire sur la durée. Tu n'est pas non plus obligé de choisir une durée "à l'année", tu peux choisir "au mois"

;)

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » lun. 8 avr. 2013 09:04

Tenir à l'œil également les formules moins connues ou moins courues, car demandant un gros effort au début. Je pense notamment au remboursement à capital constant. Chaque mois, tu rembourses le même montant de capital, et les intérêts sur la partie encore en cours de remboursement. C'est une formule meilleur marché, mais qui demande un gros effort au début. Les mensualités sont strictement décroissantes au cours du temps (dans le cas d'un taux fixe bien entendu).
Pour le calcul des mensualités, c'est extrêmement simple : capital divisé par le nombre de mensualités ; s'ajoute à cela les intérêts sur le capital restant à rembourser.

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par lolotazoun » lun. 8 avr. 2013 18:39

il y a aussi le prets a durée variable
c ce qu ej'ai et c pas mal
je paye tout les moisla meme chose c juste le nombre de moi qui change.
en plus c un prèts variable+3 -3 comme je l'ai eu très bon marché au départ le taux est actuellement a moins de 1% ( il ne descendra pas plus bas )

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » lun. 8 avr. 2013 19:49

lolotazoun a écrit :il y a aussi le prets a durée variable
c ce qu ej'ai et c pas mal
je paye tout les moisla meme chose c juste le nombre de moi qui change.
en plus c un prèts variable+3 -3 comme je l'ai eu très bon marché au départ le taux est actuellement a moins de 1% ( il ne descendra pas plus bas )
Oui, c'est un taux variable, mais à mensualités fixes.

Puis les banques ont fini par sortir le taux variable où tu peut faire varier la mensualité ou la durée au choix, en fonction de l'évolution du taux.

Il y a aussi l'AVL pour amortissement variable linéaire, où le taux est, a priori, fuse, mais où la mensualité augmente très légèrement au cours du temps pour, idéalement, atteindre une augmentation de la mensualité d'environ 2% par an correspondant à l'index.

Et c'est sans compter les crédits ballons avec paiements d'intérêts uniquement et reconstitution du capital pour son remboursement à l'échéance, ou encore l'avance sur son EIP ou son assurance-groupe.

Bref, dans le domaine des crédits, j'ai parfois l'impression que l'imagination est sans limite dans le chef des banques !

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