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Renégocier prêt hypothécaire

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krasnaya
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Renégocier prêt hypothécaire

Message par krasnaya » jeu. 4 avr. 2013 06:24

Bonjour,

En 2009 j'ai acheté ma maison selon le système de crédit à taux variable +1+1+1.

Actuellement je paie ma maison 9,50% moins cher par rapport à la première année.

La question est donc : est-il opportun de me renseigner sur un passage à taux fixe, avant que les taux ne remontent?

Sur quoi me baser pour évaluer les éventuelles baisses/augmentation des taux?

Y a t'il des avis sur l'évolution de ces taux (que ce soit de membres du forum ou d'éventuels pro sur des sites spécialisés)

Mon taux est réévalué chaque année vers septembre donc je m'interroge évidement pour l'année prochaine :

est-ce que je vais payer plus? Moins?

Merci!

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pvbe
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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par pvbe » jeu. 4 avr. 2013 07:09

Regarder dans votre contrat la variabilité à la hausse ou à la baisse est déterminée par le « CAP », qui lui est en générale de 2%, 3%, voir 5%.
Avec un prêt 1+1+1 vous avez pris un risque gagnant à court terme, mais à long terme selon la logique économique, vous ne devriez pas l'être.... mais qui peu prédire l'avenir?

J’espère bien que les taux augmenterons, cela signifie une amélioration de l'économie en générale,..., la fin de la crise.

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lolotazoun
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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par lolotazoun » jeu. 4 avr. 2013 07:23

bonjour krasnaya
les taux sont au plus bas c quasi impossible qu'ils descendent encore.
En effet prendre un taux fixe pourrait étre intéressant, mais attention il y a des frais.
Il faut vraiment te renseigner et faire le tour des banques pour trouver la meilleure offre.

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Chokotoff
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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » jeu. 4 avr. 2013 07:40

Bonjour krasnaya,

Je me défends sur les questions placements, mais, sans prétention aucune, je maîtrise plutôt bien le sujet des emprunts hypothécaires et leurs formules.

Un petit rappel s'impose afin que tout le monde comprenne le fil avec les mêmes données théoriques.

Un emprunt de type 1/1/1 est variable chaque année. Ce qui signifie que chaque année, le taux d'emprunt sur le capital restant à rembourser est, pour l'année qui vient, adapté sur la base de l'indice de référence A par rapport à l'indice de référence A du mois qui précède la signature du contrat d'emprunt chez le notaire.
Actuellement, l'indice A est très proche de zéro, et l'on ne va pas en négatif. Ce qui signifie que l'on a atteint un quasi plus bas. Pour les années qui viennent, le taux ne peut faire que rester égal (à peu de chose près) ou augmenter.
Pour rappel, s'il augmente, il ne peut jamais dépasser le double du taux initial. Petit détail également, lors des trois premières années du prêt, le taux ne peut pas augmenter de plus d'un pourcent par an sur base annuelle, même si l'indice demande une hausse plus importante.

Pour ton cas particulier, comme le précise pvbe, un calcul s'impose en prenant d'un côté la situation actuelle, avec les risques qu'elle comporte, et de l'autre, les différentes possibilités offertes par les institutions bancaires en fonction des risques que l'on est prêt à courir.

Attention, une banque n'est pas obligée de refinancer le crédit existant d'un de ses clients, ni même celui d'un non-client. Il faut se mettre dans l'idée qu'il sera plus compliqué, mais pas impossible, d'obtenir le même taux en refinancement qu'en nouveau crédit.
Ensuite, n'oubliez pas qu'en restant dans la même banque, un refinancement ne demande pas de repasser chez le notaire, alors qu'un rachat par une autre banque le demande. Ce qui explique parfois que votre banque ne vous propose pas un taux aussi alléchant sur papier qu'une banque concurrente, mais tous frais comptés, il est parfois plus intéressant de rester dans sa banque, même avec un taux plus important, que de partir ailleurs et de repasser chez le notaire (en fait, de recommencer la procédure de crédit à zéro, avec tout ce que cela comporte comme frais : notaire, expertise éventuelle...).
Modifié en dernier par Chokotoff le jeu. 4 avr. 2013 13:41, modifié 1 fois.

krasnaya
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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par krasnaya » jeu. 4 avr. 2013 07:43

Merci pour les infos.

Je suis obligé de rester dans la même banque je pense, car je bénéficie du prêt tremplin (100 euros/mois pendant 2 ans, puis 50 euros/mois pendant 6 ans)

Mon objectif est de revendre la maison lorsque j'aurai terminé le prêt tremplin (si je vends avant, je dois rembourser toutes les mensualités reçues...), donc cela me projette vers 2017.

Je vais appeller juste pour info.

Bonne journée!

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » jeu. 4 avr. 2013 07:56

Re Krasnaya,

En fonction du moment où tu as contracté ton emprunt en 2009, ton indice de référence sur base annuelle est compris entre 2,289 (décembre 2008) et, le plus bas, 0,681 (octobre 2009).

Sans rien connaître d'autre comme information, uniquement sur la base des indices, je dirais que si le crédit a été contracté au début de 2009, tu as encore le temps avant de voir ton taux s'envoler (cf perspectives économiques) et cela te reviendrait probablement cher de passer maintenant en fixe (sauf si ton taux de base est élevé).

D'une manière générale, plus l'indice de départ est bas, plus la partie du taux dédicacée à la variabilité est faible et plus la marge de la banque est élevée. Cette marge de la banque, quelle que soit l'évolution des taux, elle reste fixe. Il est donc, toutes proportions gardées, d'autant plus intéressant de contracter un variable lorsque l'indice de référence est haut.
Mais si l'on aime le risque, on peut tabler sur une faiblesse des taux pendant encore un bon moment et prendre un risque sur du variable aujourd'hui. Mais comme expliqué précédemment, ce taux ne pourra, à peu de choses près, que rester stable ou augmenter.

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par krasnaya » jeu. 4 avr. 2013 08:03

Je viens d'appeller l'agence. Bon, je profite de l'anonymat du forum pour donner les chiffres :)

(les chiffres sont hors prêt tremplin)

A l'achat de la maison en 2009 je payais ma maison 507 euros/mois

Actuellement, je paie 459 euros/mois en +1+1+1

A taux fixe, je paierai 610 euros.

Le montant maximal dans mon système actuel : 704 euros.

Le gars me dit qu'il est donc plus intéressant que je reste dans le système actuel.

Mon taux est de 2,22%.

Mon taux à l'achat était de 3,066% sur 30 ans.

Pour rappel : j'ai un objectif de vente dans 5 ans.

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » jeu. 4 avr. 2013 08:21

Re,

Alors, je profite de l'anonymat du forum aussi.

Selon ma moulinette maison, le capital emprunté est de 120000 euros. Ta mensualité minimale est de l'ordre de 340 euros, mais que tu ne pourras jamais atteindre, vu que l'indice A actuel est quasi au plus bas. Ton indice de départ se trouve aux alentours de 0,9 - 1,2 %.
Pour atteindre ta mensualité maximale de 704 euros, il faudrait que cet indice grimpe à 4, ce qui est loin d'être fait sauf en cas de problème de taux pour la Belgique, similaire à ce que l'on a observé en début 2011. En début 2011, l'annuel était subitement monté de 1-1,5 à presque 3, pour redescendre aussi vite.
Ma moulinette maison étant une aide de prise à la décision en début d'emprunt, elle n'est pas configurée pour le calcul de rachat. Il me manque donc quelques infos (sauf calculs, pas compliqués, mais longs) pour déterminer le capital qu'il te reste à rembourser et le taux, pour une mensualité fixe de 610 euros sur les 25 ans restants.

Sans indiscrétion, quel est le taux fixe que l'on te propose, et sur quelle durée ?

krasnaya
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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par krasnaya » jeu. 4 avr. 2013 08:30

Il n'a pas donné le taux, mais proposait un rachat sur 25 ans avec une mensualité de 610 euros.

Pour le reste : tu as vu juste pour tous les chiffres!

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Re: Renégocier prêt hypothécaire

Message par Chokotoff » jeu. 4 avr. 2013 08:37

Ok, laisse-moi un peu de temps (j'essaierai ce midi) pour le calcul de ton taux. On verra de suite si ce dernier est intéressant ou pas par rapport à ce qui est proposé pour le moment.

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